El contrato de arrendamiento

Los contratos son los actos jurídicos más comunes en nuestra vida diaria, y aun ms relevantes en el día a día de una empresa, pues constantemente compramos cosas, las rentamos, otorgamos o adquirimos préstamo en dinero , contratamos o nos contratan, etc. En esta oportunidad hablaremos sobre el contrato de arrendamiento, el que muchas veces firmamos sin tener conocimiento de los derechos y deberes de cada parte.

Existen una gran cantidad de empresas que realizan sus operaciones comerciales en un inmueble arrendado, ya que muchas veces la compra de una oficina o local es un monto muy elevado y configura un costo que no se puede asumir en una etapa inicial.

¿Qué es el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Así es posible distinguir que el arrendamiento puede recaer sobre una cosa,  ya sea un bien mueble o inmueble, sobre la ejecución de una obra, o la prestación de un servicio.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de cada parte

Obligaciones del arrendador

Las principales obligaciones que contrae el arrendador son:

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada;

La cosa debe ser entregada en el momento que las partes hubiesen estipulado en el contrato. Si no se hubiese señalado, debe entregarse al momento de celebrar el contrato, o en el plazo que se entienda de acuerdo a la finalidad del arrendamiento.

La cosa debe ser entregada completa y en buen estado, salvo que el arrendatario conociera el mal estado al contratar.

En cuanto a la forma de la entrega, esta se realiza poniendo a disposición del arrendatario el inmueble, lo que en la práctica se entiende mediante la entrega del inmueble, con sus respectivos juegos de llaves.

1. Mantenerla en buen estado para el fin que ha sido arrendada;

El arrendatario debe mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Distingamos las diferentes reparaciones:

1. Reparaciones necesarias: indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podrá hacerlas el arrendatario a su coste si: 1º el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y 2º Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador.
2. Reparaciones locativas: Las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes. Serán de cargo del arrendador si provienen: 1- Del caso fortuito o 2- De la mala calidad de a cosa arrendada.

iii. Reparaciones útiles y voluptarias; son de cargo del arrendatario a menos que se pacte otra cosa.

1. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada;

Significa que el arrendador debe:

• Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma que entorpezcan el goce del arrendatario;
• Abstenerse de turbar por medio de vías de hecho al arrendatario;
• Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho

1. Sanear los vicios redhibitorios de la cosa;

Los vicios redhibitorios son aquellos vicios o defectos que existiendo en la cosa arrendada al tiempo de la celebración del contrato, y siendo ocultos, esto es, no conocidos por el arrendatario, hacen que ella no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente.

Por lo tanto, puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para el que fue arrendada.

En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato. El arrendatario podrá ejercer este derecho cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de la celebración contrato; cuando el arrendador no lo conocía; e incluso en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

1. Reembolsar las sumas que el arrendatario destine a las reparaciones del inmueble (cuando dicho gasto sea de cargo del arrendador),

Según lo hemos expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, y aun tratándose de éstas últimas responderá el arrendador en los casos excepcionales señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron realizadas por el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Excluimos de este derecho, por cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y voluptuarias, pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador también las asumiera como suyas en el contrato.

Por otra parte, cabe destacar que existe un derecho de retención en favor del arrendatario para asegurar el pago de las indemnizaciones que reclame, es decir que éste puede oponerse a devolver el inmueble hasta que le sean reembolsadas tales sumas.

1. Restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, en caso que corresponda y en el momento oportuno;

Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una garantía, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma superior.

Para conocer la suerte final de esta garantía, debemos distinguir, según si la propiedad arrendada, al momento de ser restituida al arrendador, presenta o no deterioros imputables al arrendatario:

• Si la cosa arrendada presenta deterioros que no hayan sido causados en virtud de caso fortuito o fuerza mayor, la suma que el arrendatario entregó como garantía será destinada a la reparación de los daños sufridos en el inmueble. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
• Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.