Los contratos son los actos jurídicos más comunes en nuestra …
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Los contratos son los actos jurídicos más comunes en nuestra vida diaria, y aún más relevantes en el día a día de una empresa, pues constantemente compramos cosas, las rentamos, otorgamos o adquirimos préstamo en dinero, contratamos o nos contratan, etc. En esta oportunidad hablaremos sobre el contrato de arrendamiento, el que muchas veces firmamos sin tener conocimiento de los derechos y deberes de cada parte.
En nuestro blog anterior hablamos sobre en que es el contrato de arrendamiento y detallamos las obligaciones del arrendador. En esta oportunidad continuaremos con las obligaciones del arrendatario y abordaremos la posibilidad de subarrendar.
El arrendatario tiene siete obligaciones principales:
Pagar el precio es la principal obligación del arrendatario, la cual consiste en pagar la renta en los períodos que hubieran acordado las partes. En el caso de existir discrepancia respecto del monto de la renta y no pudiera probarse la existencia de un acuerdo sobre el mismo, el arrendamiento no se perfecciona no hay contrato, y por tanto ninguna de las partes tiene obligación alguna, salvo que el inmueble haya sido ya entregado al arrendatario, en cuyo caso el monto de la renta lo fijará un perito, siendo costeada esta operación en partes iguales por el arrendador y el arrendatario.
En todo caso, de no existir contrato escrito la Ley N° 18.101 presume que la renta es la que declare el arrendatario.
La Ley 18.101 establece que la renta deberá pagarse mensualmente, salvo que las partes hayan estipulado otra cosa, en cuyo caso se estará a lo regulado en el contrato.
Si existiere discrepancia sobre el hecho de haberse pagado o no la renta le corresponderá al arrendatario probar que efectivamente ha pagado. Por esta razón es importante solicitar al arrendador, cada vez que se realiza un pago, un comprobante que le permita acreditar el pago.
Esto es especialmente importante ya que la respectiva ley no permite la prueba mediante testigos cuando la cosa arrendada vale más de 2 UTM. Adicionalmente, se debe tener presente que la ley presume que la renta se ha pagado cuando se trata de obligaciones periódicas, para lo cual basta acreditar el pago de los últimos tres períodos para entenderse pagados todos los períodos anteriores.
El arrendatario tiene la obligación de usar la cosa de la manera en que hubiere sido acordada. En el caso de que las partes nada hubieran acordado, el uso será al que esté destinada, por ejemplo: uso habitacional en caso de tratarse de una casa o un departamento.
En este adecuado uso el arrendatario no solo es responsable de sus propios actos sino también de los actos de su familia, huéspedes y dependientes.
Significa que el arrendatario debe ser diligente, de acuerdo a como un hombre actuaría ordinariamente en sus propios negocios. Además de lo anterior, el arrendatario es responsable de los perjuicios que ocasione la falta de tal cuidado e incluso confiriendo al arrendador el derecho de poner fin al arrendamiento en caso de un grave y culpable deterioro por parte del arrendatario. Además deberá responder por los actos de aquellas personas que se encuentren dentro de su esfera de control, como pueden ser sus familiares, invitados, etc.
El arrendatario es el responsable de reparar los deterioros que ordinariamente se producen por su culpa o por sus dependientes, salvo que las partes acuerden expresamente algo distinto
El arrendatario debe permitir al arrendador el acceso al inmueble para revisar el estado en que se encuentra. Para hacerlo, el arrendador debiera comunicar previamente su intención al arrendatario y hacerlo en el momento y de la manera en que se produzca la menor molestia posible para el arrendatario.
Al término del arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de restituir el inmueble en el mismo estado en que le ha sido entregado, tomando en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos,. Además deberá colocarlo a disposición material del arrendador, desocupándolo y entregando las llaves. El retardo en la obligación de restituir el inmueble se produce una vez que el arrendatario ha sido requerido judicialmente por el arrendador, pudiendo ser condenado a pagar los perjuicios ocasionados por dicho retraso.
